十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场”，在舆论的误读下，“小产权房转正”传言随之再起。近半月以来，北京市通州区太玉园等典型“小产权房”项目二手房甚至跟风涨价超过每平方米1000元以上。
　　为了纠正对政策的误读，22日国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅日前发出紧急通知，要求各地全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。
　　次日，北京昌平区崔村镇南庄营村，一处占地近700平方米的“小产权房”工地上，120套、总建筑面积达10204平方米的“小产权房”项目被逐层拆除；25日，同属昌平的虎峪自然风景区内，8座新建的“小产权别墅”被强制拆除，变成一片瓦砾……
　　坚决遏制蔓延
　　据了解，2012年6月至今，北京清理认定83个“小产权房”项目，涉及土地面积5000亩（其中耕地132.94亩），做出行政处罚76个，正在处理7个，拆除建筑物面积6.2万平方米。但同时，从全国情况来看，“小产权房”在建在售势头不减且最近有强力反弹之势。
　　在接受《中国建设报•中国住房》记者采访时，北京京华律师事务所律师徐斌表示：“尽管有关部门要求‘叫停’，但现实是有些小产权房项目依然在销售，甚至还在借政策误导客户进行促销。开发商很有可能加快售出违法项目圈钱跑路，留下各种纠纷。”
　　据国土资源部统计，在经济发达地区特别是城乡接合部，农村宅基地通过房屋买卖、出租、抵押变相流转已是普遍现象，形成了自发的隐形市场，流转的宅基地占比在10%至40%之间。
　　上述通知强调，各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处。但徐斌表示，此前温和的处理方式不能遏制小产权蔓延的趋势，强硬的手段又往往让主管部门陷入两难。“小产权项目不仅仅涉及到购房者的利益，其实背后还有村委会、村民、施工方、农民工甚至银行和投资人的利益，这就让所有的惩罚性措施，包括搬迁、拆除、没收，都有可能引发集体性的维权。这也是这些小产权项目敢于顶风作案的原因所在。”
　　《中国建设报•中国住房》记者近期走访了查处名单中在列的多个小产权项目，以昌平伊舍小镇为代表的一些项目已在北京市国土资源局全面叫停“小产权”后，就取消了售楼处停止销售；而以房山区唐城公寓为代表的项目则人去楼空，只剩一片杂草丛生的工地。不过，也不乏一些项目抱有侥幸心理，称“因公司内部原因，项目暂停销售，如有最新情况会及时通知”并主动留下记者联系方式。另外，近期还有不少项目通过中介和网络悄然销售。
　　针对各地已形成隐形市场的农村宅基地流转，全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在接受记者采访时表示，除“立刻叫停”外，必须找到治标又治本的方案，本次十八届三中全会确定大方向后，还需等待《土地管理法》、《农村土地征收补偿条例》等法规的修订、出台。“土地制度的改革，或者农村征地制度的改革，实际上就是和农村集体建设用地进入市场是相辅相成的。”
　　“确权转正”无望
　　2012年全国“两会”期间，国土部部长徐绍史曾表示将开始试点治理“小产权房”，为下一步大规模的清理做准备。虽然目前仍未有“小产权房”的具体处理措施出台，但分类清理的思路已经确定。
　　尽管统称为“小产权”，但由于土地性质不同，其处理方案也会产生极大差别。因此，对于相关部门提出的“小产权房”的“极端危害性”，蔡继明表示并不能完全认同，他认为，“所有在建的和销售的，应立即停止下来。但这并不意味着所有被称为‘小产权’的都是违法的，或者说就应该取缔的。除了占用耕地的，还有大量“小产权房”占用的农村集体建设用地，这就需要明确，哪部分是集体成员使用，哪部分是城市居民使用。”
　　事实上，除在建在售的“小产权房”外，已大规模入住的社区是“难中之难”。本着国土部透露的“区别对待、分类处置”的清理原则，精确的分类处理才能合理化解小产权难题，避免矛盾激化。
　　目前，对于占用耕地和基本农田的小产权项目，从主管部门到业内专家的观点基本一致，即立刻退房还田。而对于集体土地建设的小产权房，一些业内人士则提出“转正”思路，即通过补交土地出让金方式，将小产权房确权。
　　但蔡继明认为，“转正”是被动的短期行为，部分小产权房的土地性质是集体用地，法律明令禁止对村集体以外的成员销售和提供使用，所以不可能拿到合法的手续，也不存在‘转正’的问题。“这还是一种头疼治头、脚疼医脚的思路。集体土地就应该保留集体土地的性质。”
　　徐斌也认为“确权”需格外慎重：“问题首先来源于手续问题，‘确权’必须先将土地性质转为国有。”他分析称，在未来小产权项目的处理上，如果恰好赶上规划部门及国土部门对小产权房所处的土地有征地计划，将土地性质从集体转为国有，就去除了“小产权房”上市的第一个壁垒。之后如果经过政府部门论证，比如拆除项目导致的成本过高，业主失去家园给社会造成的负担过于严重，也可以考虑重新按照法律规定办理各项行政许可文件，补交综合地价款、土地出让金等进行房屋初始登记，办理产权证。但是，如何定出一个让各方都能接受的方案，又是难上加难。（本报记者童亦弟，朱宁对此文亦有贡献）