租赁规模化正在成为持续升温的话题。

　　地方政府回购商品房用于保障是否有“救市”之嫌？住宅市场怎样“以需定产”形成新的开发模式？住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（以下简称《意见》）发布后，种种挥之不去的问题萦绕在管理与经营层面。

　　1月24日，福州下发的《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见 试行 》规定，如果该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府；各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。“政府这不是在变相救市吗？”；“支持政府的利国利民之举。政府适当转化存量商品房，既满足保障所需，又节省了大量的资金投入和土地资源，这也是化解‘产能过剩’的一种方式。”对于福州市政府的做法，业内舆论骤起，但态度和观点截然不同。

　　真假“救市说”

　　如何看待房地产市场，其实是一个需要综合考量的问题。

　　坚持政府“救市说”的个别观点，其实质关注的是商品房价格。“在房价高企的背景下，这些人更希望房价能够有所下调。只有销售不畅时，房企才有调整价格的动力。因此，地方政府一旦出台政策化解存量商品房，自然会被一些人认为是在救市了。”有业内专家认为，这其实是一种短视行为。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员赵庆祥告诉《中国建设报•中国住房》记者，截至去年底的统计数据显示，开发企业即使不增加新的土地储备，全国商品房可售、可建面积也高达60亿平方米，预计可售6年。“目前，总供应量超过总需求量，结构已发生根本性改变，房价变化正由原来的单边上涨转变为涨跌互现，原来的市场调控手段不宜再用。”

　　在这种情况下，加大货币补偿力度、更多地运用发放租赁补贴方式解决住房保障问题，不仅可以消化商品房库存，解决保障群体的住房问题，也能够避免继续建设保障房造成的资源浪费。可见，实行住房保障货币化改革已势在必行。

　　中信证券分析师陈聪表示，“一些供大于求、房屋销售困难的城市，地方政府可以先名义出资协助购房者取得房屋部分产权，并要求购房人在二次销售房屋时偿还地方政府出资；开发企业也可以一边取得地方政府出资，一边继续支付规费和地价。这样一来，地价低流入、民生保障低流出的体系就可能变为地价适当流入、民生保障适当流出，但并没有实际增加地方政府净开支。”

　　“对开发企业来说，其销售额取得了增长；对刚需买房人来说，其购房需求得到了满足。由于这个过程本身不涉及地方政府、开发企业、购房人向金融机构获取信用，因此不构成金融体系的风险。”陈聪称，在我国土地供给由地方政府垄断的背景下，这种方式有助于住房保障货币化的全国推广。“但这一政策只适合那些房屋存量充足的区域，因此很可能是渐进式逐城推广。”

　　对此，也有行业专家提醒，“面对社会上存在的‘救市’质疑，各级地方政府更应将好事办好，做好配套工作、完善各类监管机制。比如，应保证收购价格公开透明、收购操作程序规范、做好收购商品房质量评估等，防止发生借收购之名进行的利益输送行为，确保收购的商品房真正纳入保障房范畴。”

　　政企在行动

　　商品房的利润有多大，过去似乎一直是一个说不清楚的问题。但是在房地产形势一路向好的年份里，诸多企业与行业争相进入开发领域却是一个不争的事实。而在经济新常态下，房企利润摊薄，如何转型才能在行业里长久生存发展下去，成为房企必须面对的新选择。

　　根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改安置房的总投资比例可以达到40% 此前这一比例仅为20% ；而住建部提出2015年棚户区改造资金不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房，形成100多万套商品房的需求。

　　事实上，此前四川、安徽、江苏、辽宁、贵州等省份已经在试点回购商品房。

　　截至2014年11月，安徽省芜湖市已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚改安置房的比例高达45%。福州业内开发商则透露，实际上去年该市就有几个商品房项目被政府回购作为保障房，价格差不多低于市价15%，但是量并不大，也没对市场产生太大影响。

　　与此同时，传统的商品房开发企业已开始尝试住房租赁业务。

　　继小米式公寓“you 国际青年公寓”引起极大反响后，该公寓的创始人刘洋透露，他与万科正就租赁型公寓领域的合作进行初步探讨。

　　据悉，you 是以打造年轻人线下社区为定位的长租公寓项目，并获得雷军旗下顺为资本领投的1亿元A轮融资。目前，该公寓仅在广州有3个开业项目，今年的发展目标是增至2万套房源，2016年房源数量计划增至10万套。

　　“以前，万科的概念型公寓产品都以散售为主，从2015年起他们打算持有一部分公寓物业对外出租，但一直找不到好的运营模式，所以万科联系上you ，希望就社区运营经验进行交流。”刘洋表示。万科一位内部人士则证实，公司确实希望自持部分公寓产品对外出租，目前已有部分地区公司的高层与you 探讨合作，但具体的合作模式仍无定论。

　　1月24日，成都蓝光地产携手途家网也首次对外发布了“蓝途计划”，核心要点在于双方合作推出O2O服务式公寓，主力客群是当前活跃于大城市且需求个性化的青年群体。小区住户可以借此建立社交圈，使之成为一个积极向上的青年创业中心。