在困难条件下，新加坡通过房改很好地解决了广大居民的住房问题，由此赢得世界住房界广泛赞誉。我国在推行房改的进程中，曾多次派团到新加坡考察访问，并学习借鉴了一些新加坡的房改经验。例如，我们借鉴了新加坡的公积金制度并专用于住房，先在上海市试行，然后在1994年7月颁布的国发43号文中决定全面推行。还例如，1998年23号文决定推行住房分类供应制度，采用了新加坡住房制度的模式。
　　可遗憾的是，颁布23号文至今已过去近16年，如果要总结我们学习新加坡经验的成绩，只能用“很差劲”三个字来概括。原因很多，其中一条重要的原因是对其经验缺乏全面深入的了解，导致对其各项成功经验没有认真透彻地学习和借鉴。
　　新加坡独立于1965年。在独立的前几年，即开始搞房改，摒弃旧的住房商品化制度，试行现代住房制度。独立后，则逐步把住房制度完善化和规范化。1965年，新加坡政府的全部资产只有3亿美元，加上全国土地只有300多平方公里，处于一种国穷、民穷、土地少、住房紧缺的状况。新加坡推行现代住房制度，既借鉴了美国的住房分类供应制度，又结合本国的国情做了重大修改，其主要内容体现在以下几个方面。
　　（一）对占居民总数15%（实际少于15%）的高收入者供应商品房，对占居民总数80%以上的中低收入者供应政府组屋，对占居民总数5%的最低收入者供应廉租屋。
　　（二）组屋由政府的建屋局组织建设。其好处是，可以严格地控制组屋的套型和售价，更因组屋由政府的建屋局直接发包给建筑公司，不经过房地产企业，可以节省不少成本。
　　（三）政府组屋以中低收入者买得起为前提，并考虑土地紧缺这一重要条件，因而开始一段时间，主要建设42至70平方米的小套型住宅。后来随着经济发展和居民收入提高，才逐步加大套型，并坚决不建设过大套型的组屋。近20年建设的主要是50至125平方米套型的组屋。其中90平方米套型以下的住宅占总建房量的70%，并把原来建设的42平方米套型的住宅置换为廉租屋。
　　（四）开始建设政府组屋时，需要政府一定的资金支持。后来在居民收入不断提高后，采取合理的售价措施，除了税费和低息贷款支持外，可以做到政府的建房资金投入能够全部收回来。其措施是：把政府组屋的套型由50至125平方米分成由小到大的好几个档次，并把每平方米住房售价相应地分成由低到高的好几个档次。
　　（五）一直坚持建设政府组屋要占重大比重的方针。近50年来每年建设的住房总量中，政府组屋的平均比重为85%。这是一条实现保障房全覆盖十分重大和十分有效的措施，它在20世纪六七十年代政府和广大居民的经济实力很弱的条件下，大体上用10来年时间就做到政府组屋对占居民总数80%以上中低收入者的全覆盖，实现了居者有其屋的大目标。
　　（六）新加坡的决策者认为，美国的中等收入者相当富裕，基本上都具有购买商品房的能力，他们购买社会住宅后，立即成为私产可以自由买卖，即进入商品化的范畴。这样做虽然扩大了住房商品化的比重，但适合美国的国情，不会产生住房问题。而新加坡的中低收入者与美国相比则相对地很穷，绝大多数没有购买商品房的能力。他们购买政府组屋虽然名义上是私产，如果允许自由买卖，则会导致政府组屋流失而扰乱保障房机制的健康运行。因此新加坡采取把商品房严格控制在15%以内，并长期坚持政府组屋不流失原则。
　　主要的做法是，从土地紧缺的国情出发，规定每户居民只能拥有一套政府组屋。如果有的居民因经济收入有较大提高，要购买更大套型的政府组屋甚至购买商品房，则由政府回购其现住的政府组屋，这一组屋将再售给其他需要这一档次政府组屋的居民而继续健康运行。我们在访向新加坡时，听到他们介绍新加坡的存量住房总量中，政府组屋要占85% 87%，觉得难以置信。后来知道新加坡每年建房总量中政府组屋要占85%，又有不准政府组屋流失的办法，就相信完全有可能达到这样高的比重。
　　（七）要把住房办成造福广大居民、特别是中低收入者的福利事业。一是加大建房量，保证每一个中低收入者都买得到相应的政府组屋；二是采取多种措施做到政府组屋的低价，其中一条重要内容就是免费提供土地；三是从20世纪60年代至90年代末，坚持房价微涨，使之低于中低收入者收入的上涨幅度；四是将公积金制度用于住房事业，居民用公积金还房贷手续简便，以进一步提高居民的购房能力。
　　（八）新加坡较长时期坚持政府组屋的低房价和房价微涨，特别是房价涨幅低于居民收入提高的幅度。这是保证中低收入者买得起政府组屋的重大措施。新加坡一位专家的解释称：新加坡已经实现了居者有屋（每户有一套住宅），房价上涨对大多数居民不会有影响。一定意义上说，房价上涨会使他们拥有的住房资产增值，还会受到居民欢迎。受影响的主要是一小部分近些年收入有较大提高而要换购较大套型住房甚至商品房的居民。他们中间最后下决心要购买涨了较多价格的住房，肯定具有承受涨价的经济能力，因而不会形成社会问题。
　　由于组屋由政府组建和出售，房价上涨快了，当然会增加政府的收入。这是否加快涨价的主因，这位专家没有作答。总之，对于新加坡这一“新政”，褒贬不一。其“是非成败”，估计要经过较长时间的考验才能有比较正确的定论。
　　新加坡当年推行现代住房制度时，政府经济实力弱、居民收入低、土地少、住房紧缺，与我国国情相近，其成功经验适合我们学习借鉴。因此，1998年的23号文决定采用新加坡的住房制度模式是完全正确的。
　　现在已经过去十几年，把我们这些年的房改实践与上述新加坡的经验相比，好像哪一条也没有认真地学习借鉴，因而深感遗憾。
　　业内很多同仁都熟悉国情，可以把我国住房实际与新加坡的经验逐条进行比较分析，得出有益的结论。因而本文不再一一赘述，只对一个问题做些分析。
　　新加坡决定对中低收入者供应政府组屋，我国决定对中低收入者供应经济适用住房。新加坡的中低收入者加最低收入者占居民总数的85%，因而新加坡政府决定，每年建设的住房总量中政府组屋要占85%。由于措施到位，只用不太长的时间就做到保障房的全覆盖。我国中低收入者加最低收入者也占居民总数的85%，建设保障房（经济适用住房加廉租屋）占总房量的比重，前两年的情况是，有的城市建设了一两百套保障房，完成了向上级报喜和向广大群众宣传的任务后就按兵不动。
　　近几年来，我国保障房建设量的增幅仍然缓慢，直到2007年建设的保障房也只占年建房总量的5%强。虽然“十二五”规划加大了保障房的建设规模，但预计到“十二五”末，保障房的覆盖率只能达到20%，在这一举措上我们与新加坡相比差距太大。
（作者系中国房地产研究会名誉副会长）