2012中国工程建设/房地产创新峰会7月23日在秦皇岛市北戴河国海宾馆开幕。和讯房产作为本次大会的独家财经支持媒体，全程报道本次活动。中国建筑技术研究院原院长、国家住宅与居住环境工程技术研究中心原主任、中国建筑学会副理事长叶耀先出席了本次大会，并发表了主题演讲，叶耀先根据国内外大量案例和数据，对当前的住宅设计的理念和发展趋势做了全面的阐述和分析。

 叶耀先

以下为叶耀先发言实录：

我今天就想跟大家讨论一下建筑和住宅产业的走向。当前，住宅房地产开发呈现的问题主要有五个。

第一个，套型设计欠佳。一个住宅小区的设计我认为最关键的是套型设计。就是一套房子里面它的功能怎么布局，各种空间怎么安排，这个是非常重要的，但是现在很多住宅小区把方面放在第一位，而忽视了套型的设计。这个套型设计当中的问题第一就是套均建筑面积越来越大，就是说这个开发小区当中一套建筑住宅平均建筑面积越来越大。现在全世界套均建筑面积是最大澳大利亚210平米，其次是美国153平米，中国的大陆我粗略算了一下是123平米，居第三位。而台湾只有100平米，新加坡有72.6平米，日本90平米，英国87.7等等，都不是很大。特别是日本比较小，是90，英国只有87.7。每一套的建筑面积越来越大意味着什么呢？意味着消耗的材料越来越多。

每套建筑面积要不要那么大，有的三百平米，有的四百平米，三个人住两三百平米的房子，有必要吗？我觉得这本身就是对环境、对材料都会带来新的问题。

2006年以前，中国国家规定套均面积1957年平均每套只有49平米，后来到2006年70、90，政策以前都是90平米以下，面积都不是很大。因为我们中国老百姓到底需要一套面积有多少平方米呢？需要多大呢？1999年，国家统计局曾经对全国5000户居民进行过调查，问你最需要的一套房子的建筑面积有多大，根据这个调查资料，我进行了分析，分析的结果得出的结论是80至120平米。至少说在中国1999年中国老百姓城镇居民所希望要的房子是一套80至120平米的房子。你觉得对你来讲够了吗？“够了！”你很知足。

第二个住宅，厅的面积偏大，储藏空间很小。最近几年，我看了全国200多个住宅小区，给他们做性能的评定认定，发现厅的面积非常大。几乎占住宅面积的40%至50%，这个厅到底要多大呢？我问了很多中国的建筑师，到现在为止，我可以说没有一个人能告诉我们，厅的面积是怎么来的，你说20平米、30平米、甚至50平米都可以有，但是你是怎么来得，在座的今天有没有搞设计的建筑师？厅的面积应该怎么确定，有三条，第一根据卧室间数，厅是干什么的，厅是家人和客人团聚的地方。家人就看卧室的间数，有三间卧室的话，一间最多两个人，就是六个人再加上客人，客人一般有三四个人，有人说我家里要改一个Party，那不是住宅考虑的问题，第二个就是家具的布置，比如说你放电视机或者有沙发这些家具，这些东西占多少空间，第三，是不是在厅里面就餐，是否在厅里面建餐厅，根据这三条确定。我看到美国过去一本书上说，如果三个卧室，按照这个要求24.4平米就够了。现在我们中国三个卧室所有厅的面积都超过了这个数字。厅大了以后其他空间就小了，储藏空间很小。很多房子里面都没有设计储藏空间。

另外还有东西摆得不紧凑。这是我在日本京都大学请我当客座教授的时候给我提供的日本的一套住宅。（PPT）你看这么小的一个地方，底下放电冰箱，还有电饭锅、还有热水瓶，四件东西非常紧凑，你去看日本所有的住宅，面积都是比较小的。我在那儿住的住宅使用面积40平米，像这个房子一样，这个是承重墙，其他的地方都是推拉门，这个推拉门不像我们这个推拉门，非常的重。我们的推拉门上面一定要有一个东西挂上去，底下还要做一个东西，他们做得很简单，就是用木头做的，上面有一个槽，下面有一个槽，推起来很轻巧。比如我住这儿的时候，这里面是推拉门，客人来了以后，我把这些东西拿了放在墙角，变成一个大空间就是一个厅，平常的时候这里就是一个卧室，储藏空间也很大。这个地方这么大全是储藏空间。

我第二次去日本的时候他们给我住的房子就大了，那时候使用面积大概在67平米，很大！像这样的房子在中国很普遍，但是日本人说你们房子怎么这么大，第二次是日本政府按日本教授发通知，把我看到很有钱的人，给我住一套大房子。这套房子依然每一间面积都比较小，而且功能比较全，储藏空间也比较充分。

这个是1976年北京前三门周总理在世的开始建十里长街，搞了40万平米的住宅，高层建筑，这是中国最早的高层住宅的起点。40栋9至16层的钢筋混凝土剪力墙的结构体系。这栋房子两个居室，没有客厅，一套住宅是56平米，很小。厨房和卫生间非常狭小，但是都是用钢筋混凝土的墙把狭小的空间分割开，所以1976年罗马尼亚发生地震，罗马尼亚政府要求中国派一个专家组派到罗马尼亚帮助他们重建，我是副组长。我去了以后跟设计院的人讨论，当时人家问我一个问题，说你们前三门现在盖的那个高层的住宅采用钢筋混凝土剪力墙结构，把空间分布成很小很小的，在平面就冻结了，不能改变，你的子孙后代如果想扩大空间你们怎么办？当时我们设计单位没有人考虑这个问题，什么子孙后代改变空间的问题都没有考虑，把我问傻了。这是二三十年前问到我的问题，但是今天在中国搞保障性住房里面又正在发生这样的问题。我们现在保障性住房主要的面积一套在40平米左右，假如不管是砖墙、钢筋混凝土剪力墙、承重墙分割的话，就是分成很小很小的空间，而这些房子将来平面是冻结的，子孙后代如果想改变不好改变，而十多年罗马尼亚的专家问我这个问题我没有答案，现在依然没有得到答案。我现在担心，如果保障性住房这么盖下去，很可能会成为建筑垃圾。所以我主张40平米或者50平米的保障性住宅两套住房中间应该留一个门将来可以变成一套，一套住房里面平面不要用承重墙把空间隔得很小，平面可以扩大，每一间房子的面积可以增加，这样房子将来是可以改造，这种改造在人民生活水平在往前进一步的时候，这个房子依然可以用，否则的话，就又成了1976年跟前三门的高层建筑一样了，就不可改造了。

再一个，现在住宅很少考虑老年人的需求，现在中国进入老龄社会，老年人和一般的差别在什么地方？就是身高缩短，一般缩短3.8厘米，所以电的开关要往低的地方放。老年人容易失去平衡，地面一定要平坦，房子从入口进入到家里去以后，最好家里都是全平的，不要有高差，有的房子一会儿一个台阶，两个台阶，这种高差我个人觉得不但不利于老人，就是小孩也不行，年轻人搞得不好，一个台阶是最容易摔跤的，也是不好。当然还有老年人住宅的很多问题住宅都很少考虑。比如说老年人容易失禁，厕所应该靠近卧室，老年人需要坐轮椅，门要加宽，便于轮椅通过。等等所有这些问题在我们现在的住宅里面极少考虑。所以这样的住宅不适合你到老年居住。

住宅房地产开发第二个问题就是安全隐患。首先就是保温材料。当前用的最多就是挤塑聚苯板和膨胀聚苯板，这是从欧洲传过来的。这良种材料在可燃烧等级是B和B1，A级是不燃的，B1级是难燃的，B2级是可燃的，B3是易燃的，这两种材料属于B1级。

上海2010年的11月15日的大火以后，就说这个材料还可以用吗？住建部和公安部联合发文，说100米以下的住宅可以用B2级的材料。但是这是2009年两个部联合的发文，第二年2011年9月14日，公安部消防总局又发了一个文，把这两个部里的文给否了，要求民用建筑的外保温材料全部是A级的，不能用B级的，所以这造成中国保温材料天下打乱。很多生产工厂意见很大。这个问题到今天还没有完全解决。今年跃跃国务院又发了一个文，依然没有明确说就是按公安部和住建部的文字执行，但是由于公安局消防总局禁止它那个文，现在执行很困难。这里面就可以看出，中国现在是有特殊的情况。哪一个就是一个部下面一个局能够把两个部的文给否了？这简直是天大的笑话，公安部下面一个局发一个文就能把两个部的文给推翻了，这是中国政府的特殊背景，这个问题到现在为止没有很好的解决。我认为公安部和住建部联合发文的仍然可以用B2级的材料是很对的，为什么？因为我们材料是德国和英国来的，国外的这两种保温材料还在用，但是人家规定高度有限制，20米、30米以下，中国人引进来以后用到100米，你没有考虑失火的意外发生。

还有安全和地震，汶川地震，汶川地震说是建国以来破坏性最大的地震我认为是错误最近我写了一篇文章，说这样的文章要纠正，这种错误不仅仅是一般说的，中国高级领导人，媒体都在说，中国破坏性最大的唐山地震，1976年唐山遇难有24万人，汶川地震不到10万人，唐山地震造成的损失是当年GDP10%，汶川地震造成的损失当年GDP的3%至4%，唐山地震就是大面积的大破坏，但是汶川地震主要是广大的农村，大城市没有受到重创，不是一样。

这是北川县城，地震以后有两个大的滑坡，一个滑坡死亡1600人，这个滑坡死亡1900人，北川县城我下去过三次，地震过我到灾区去过九次，煽情水秀，非常漂亮，这条河来过以后又回头走了。在崇山峻岭当中找到县城这块平地很少了，当然这块地地震以后，温总理说这个地方不能再盖了，一定要搬，温总理当时表态，现在这个地方完全变成了废墟，我个人认为仍然可以重建，地震以后我写了很多文章，而且也写了报告，送给了温总理，我主张原则上在原地重建，不要搬家，日本美国友那么多地震，人家没有班级，都在原地重建，我说假如说一次地震来了以后，我们就搬到另外一个地方，人的作用在哪里？如果这样弄，中国有多少地给你？

这个地方是青川县城。又称问是地震之前还是地震之后的。这张照片我之所以拿出来跟外国人讲课的时候说是地震以前的，这实际上是地震以后的。为什么说是地震以后的，有个别的地方房子倒了，总体上来讲这个房子外面看起来没有很大的倾斜，但是里面是有裂缝的。所以我到那儿去以后县委书记跟我说，青川县城是站立的废墟，这是为了搬家制造前提，这块地不能用了，想再找一块地建了，结果找了半天也找不着。完了以后我就写报告，明确向中央表青川县城不能搬家，这个地方应该尽快修复，在原地重建。现在这块地方已经原地重建了。

这个地方是汶川县城。大家说这个是地震以前还是地震以后的？“以后的”。为什么？说两边坍塌的比较多，滑坡是一个证据，这证明是地震以后，但是最强有力的证据不是这个，日期暴露了。我们地震是5月12日，但是我拍摄的日期是8月16号的，肯定是地震以后。我在这儿待了天，他们县委书记、县长都说，我们破坏很严重，也要搬家，也要搬到另外一个地方去。后来我跟搞地震的很多专家讨论，这个地方是稳定的地块。最后写的报告意见都是要求不搬家，就在这儿原地重建，现在正在原地重建。

另外这次地震当中，这是汶川地震局的住宅，我从来没有经历过，我研究地震很多年没有见过，这山上有块大石头，大石头从这面的窗户进来，扎到这家的楼板上，因为楼板是钢筋混泥土的，大石头从山上滚下来捣到楼板上，楼板跳起来从另外的窗户又出去了，如果家里面多一个人看书什么的估计就砸死了。所以在山边石头滚下来要很小心。

最惨淡是棉篪中学。山上一个巨大的石头，高速滚下，撞篮球场的水泥地面，有很多学生在这儿，当场死了十多个学生。这个创伤不是混凝土的，是泥土的，这个势头一砸下来就是一个坑，就起不来了。

这在国家的很多地震当中都没有看到过这个，另外住宅现在希望搞落地窗，落地窗按规定要护栏，这儿他做了一个护栏，这个护栏埋了房子以后通常要撤掉，嫌难看。这就很不安全。这个地方也做了护栏，你看不见，在玻璃里面，这个护栏是放在玻璃里面横放的，有的是护栏竖放的，你觉得横的好还是竖的好？横放人可以攀爬，竖爬才不可以攀爬，这才是安全的。

第三个问题就是造型和景观浮华。屋顶上都有很多多余的构架，像这个房子屋顶的很多构架没有用，开发商说施工很困难，不好做。很好像山墙了，没有这个窗户采光非常好，这个造型也是毫无用处的。我去了以后住户说给小偷制造了爬梯，花钱还没用。这个房子本来不是圆的，为了做成圆的，非要做成这个样子，都是浪费材料，一点用也没有。

这个一圈就够了吧，非得弄两圈，毫无用处。

这个地方大面积放上去没有用处的东西，这个也是没有用处的，他搞了一个悬边的东西搞上去，到了那边开发商说非常难施工，一点用处都没有。

开发商说这个施工到漏电的时候最头疼就是搞荒地的小帽子这个东西，花钱还没用。

这个里面也没有凳子坐我问这是干什么用得，谁都说不出来。

这个花费的钢材建的这样各造型不知道干什么用的，没有用。

还有小区的入口，这个入口搞得我觉得很好，很简单，就是一个小区的名字，就完了，这个入口搞得很豪华，这个入口更厉害的，这么高达，还有柱子，这里面搞得也很豪华，中国很多大学、很多单位入口搞得豪华，他认为这就是世界水平，这就是高级。错！京都大学请我做客座教授，京都大学的门口牌子就这么大，就写了京都大学四个字，一个大学、一个小学好不在乎你做的豪华的东西就算好。

这个你到底住在小区还是公园，搞得像公园一样，还搞了一个喷泉，把小区全部按照公园来搞设计，景观花的成本最多的是16%，比如说买房子16%的钱花带这里了，物业管理费也增加了。

还有就是绿化。绿化里面，像这个小区，这个是草地，草地是摆了很多石头，整个小区草地上摆了很多石头，问他为什么这么做？他说好看！我说种草种树的好，石头就花了几百万，还移栽名树，树已经枯死了，有的小区装掉平的树就是从外面引进来的树。小区本来绿化很好的，然后这里搞这个东西，把林块绿地分开了，像一块、两块、三块，把三块地分开，分开以后有什么后果呢？这样的分开就是使下面微笑的生物不能够流动，影响反演、升值，不能对绿化有好处。

第四个问题就是建筑高度疯长。我看了吓一跳，这是规划建筑图。100米以上是超高层，现在做100层以下的，32、33层的建筑比比皆是。一个小县城也搞三十多层的建筑，问他们为什么这么做？他们说这是搞标志性的建筑。很多人为什么要出现高层建筑，高层建筑为什么有？（土地紧张）高层建筑主要是为了平衡地价，假如说这块地一平米一万块，盖一层土地造价2千块，盖四层平衡地价一平米就是一千快，那只有一平米建筑就是三千快快，地价很贵的地方必须要改高层或者超高层，甚至摩天大楼，很多城市金融中心、市中心的都是高的，旁边天际线就下来了。中国是跑到农村，江苏华西村搞了400多米的高层，我认为这完全是一个“怪胎”。

这也是规划图。整个城市如果像这个样子，像这样子怎么弄啊？反正我感觉就不行。

上世纪五十年代我曾经在速联学习过，当时叫列宁格勒，现在叫做圣彼得堡，当时那里最高的建筑20层，去年俄罗斯一个人从圣彼得堡过来我问他，我说那时候最高建筑是20层，我问他现在最高是多少？他说仍然是20层，他说我们不愿意把城市做得很高。有人说俄罗斯人少，但是这不是理由。

还有一个问题就是照搬照抄很严重。有一个小区叫西班牙森林，诞生于浪漫置身的城市绿坡洋城。跑了几个省了很多山及1200棵大树远道而来。他认为是骄傲，照我看是败笔。谁叫你弄来了，你弄来了人家的生态怎么办？你这么远把大树弄来，能否成活都是问题。还搞英伦的承包，这些东西上面都是没有用的。

北京搞了一个德国小镇，德国的住宅小区里有电话，有电话亭，他们也搞了一个电话亭，可是电话亭里没有电话，没有电话搞电话亭干什么？我到了其他一个小区，说这个小区靠近大学，要搞斯坦福校园的住宅区。还搞了很多大面积的水景，我说斯坦福大学校园没有水景，你干吗搞那么多水景？全部都是照搬照抄的，很厉害。

这些问题为什么会产生呢？我觉得有三个原因：

第一个很重要的原因就是脱离了适用、经济、美观的建设方针。五十年代中国提出来适用、经济、美观的建设方针，现在丢了，特别是适用和经济不太靠谱了。第二就是缺乏科学的理念来支撑。什么科学发展观根本就不贯彻，科学发展观现在在中国我可以斗胆说很少有人贯彻。

还有一个暴发户心理，什么都是都讲豪华，不讲适用，不讲经济。

科学理念我有六个理念，第一个理念就是可持续的理念。我们传统的建筑评奖根据住宅的质量、性能和成本以及建造的时间四个因素来判断。我们现在可持续建筑的评价再加上三个，一个是资源利用怎第二环境影响如何，第三就是生物种群怎么样。

第二是循环的理念。建筑里面建造里面有建筑材料进去，用过以后变成废热、中水、污水等等，这些东西如果不能循环就不行了，就不可持续了，所以要减量，要再利用，要回归大自然。

第三就是全寿命理念，我们现在就考虑了建造使用期，考虑施工、使用、维护，对于这种我们所用的材料，从自然界开采来得，对于原料的开采来源，加工制造很多很多不太注意。特别是对建筑撤出以后，寿命终了以后怎么办，几乎没有人考虑。我问大的设计单位，这个房子五十年一百年以后建筑材料哪里去，舆论人考虑。撤出以后怎么办必须要考虑，这叫全寿命。

第四个是生态的理念。所谓生态凡是有生物群落，有和人一起生活的动物、植物、微生物，这叫生物的群落，而且再加上可以为这些生物群落生存的环境包括土地水等等就构成生态系统。我问了很多生态专家，照这么说，各个城市现在都是生态型，既然是生态系统，搞什么生态城市呢？很多专家说不出来，最近上海交大的一个教授说，他说现在的城市是生态型，但是是继生的生态型，而不是自然的生态型，我们搞自然城市，就是把现在寄生的生态型把它变成靠近自然的生态型。我恍然大悟。

生物链最底下就是蚯蚓、螨等等，把动物尸体分解成土壤，这是很关键的部分，利用分解动物尸体的小的昆虫，它的生成受到了极大的威胁。现在很多的小区，种树要从小树种起，大小乔木、灌木、花草密植混种区，这样种植二氧化碳固定量可以1200，假如说只有草坪只有20%，纯粹种草不但耗水，而且不环保。

这是大阪的一个小区，第一期的5年内证实有22种野生鸟来过，10种气息过，5种做了巢，并发现巢里有小鸟。开发商可以看看，如果超过22种告诉我可以到世界上公布我们的小区也是很厉害。

另外低碳的理念。所谓低碳，就是减少二氧化碳。这种碳有六种温室气体，地球由于有了这种温室气体，地球表面的温度才不是18度，而是增速。对于温室气体产生的影响，有些专家认为它会引起海平面的上升，地球温度的升高。更为严重的是到今天全世界全地球上所有二氧化碳的排放量已经是最高点，从今以后减少排放，即使如此，它的影响要持续一两百年，甚至上千年，影响很大。

由于这种关系，全世界的政治家都非常重视应对气候变化。应对气候变化现在有两种观点，有一部分专家认为没有那么严重，人类补可能改变地球的温度，有的人认为可以改变，政治家就是宁可信其有，不可信其无，所以现在全世界的所有政治家都加入应对气候变化减排低碳当追去。这个行动也是对的，这种减排低碳就是减少人员消耗，减少人员消耗就是对的，这自然界和地球都是有好处的。

第六个里您就是本土全球建筑，现在什么建筑是最好的，我主张认为建筑首先是本土的风格，把全世界的技术吸收过来的，就是Global building，就是全球的地方的建筑。现在来讲是最好的。

还有“三最”建筑。什么是好建筑？就是符合这“三最”的。第一就是资源利用效率最高，土地、人员、水等等，利用效率是最高的，第二是对环境影响最小。第三是对生物种群最好，生物种群剥削人还有和人共同生活的动物和植物，以人为核心，光是人好了我觉得不行，我们的人最后生活的还是不好。凡是一个建筑符合“三最”原则的建筑我认为就是好建筑。

最后我想把我前几年翻译的一首诗分享一下。对人生有两种看法，一种是英国哲学家流速Ω，他认为人生好比江河，先是涓涓溪流在崇山峻岭中流淌，然后是汹涌澎湃一泻千里，九天而降，最后是河床变宽、流速减慢，最后毫无后悔的流入大海。这就是流速ΩΩ把人看的是非常澎湃的。这是很自然的一种看法。

但是我这儿说的这个人叫做塞谬尔·沃尔曼，他6岁从德国到美国，60岁以后写了一首诗。塞谬尔每天都朗诵一遍，日本的大企业家松下幸之助都把它当成信条。他认为青春，青春是年轻的人想把它留住，年老的人想把它抓回来，人人向往，但是青春是什么？青春并不是人生的某一个阶段，而是一种心态，它并不表现在瑰丽的脸庞，红润的嘴唇和柔顺的双膝，而是意志的表现，想象的才能，情感的活力，它实质是心灵的朝气。青春意味着一种夺人的旗帜，勇于追求，敢末风险，这种旗帜多见于60岁的长者，而少见于20岁的年轻人，我翻译过来，但是不懂，为什么说多见于60岁的长者，而少见于20岁的年轻人，是不是因为年轻人比较害怕，没有人仅仅因为年画而变老，衰老因为丢弃了理想。

岁月可使容颜改观，而热情则会使心灵遭损，忧愁、位居、自我怀疑会使身心屈服、万念俱灰。

每一个人，无论是60岁还是16岁，都有猎奇心理，都有永不泯灭的苛求知识的通信，都有生存竞争的喜悦在你我心灵的深处，都有一个无线电台。

当天线下落时，你的心灵就被玩世不恭的积雪和悲观厌世的冰霜所覆盖，因此你就会变得衰老，虽然你才20岁。

但是，只要你的天线升起，去捕捉那乐观的颠簸，你有希望一直活到80岁，而仍旧保持年轻。

所以我希望，我们的年轻人把你们的心态表现出来，年纪大的人也要保持青春的心态，勇于追求，敢冒风险，这样人的一生才活得有价值。