规划设计是指项目建设的方案和绘制施工图纸，是整个项目建设质量、功能性质形成过程中的关键环节。房地产开发项目的规划与设计必须符合城市规划的要求，满足使用功能的需要，以美观、经济、实用为原则，最大限度地提高经济效益，提高投资回报率。

规划与设计是两个紧密联系的过程。规划是制定项目建设的方案，设计是项目建设施工图纸的绘制。规划是设计的基础和依据，设计是规划方案实现图纸的过程。

在现代城市建设项目中，住宅是房地产开发的最大宗产品，一般要占城市房屋总量的50%。因此，我们以城市住宅为例阐述建设项目规划工作的内容。

(1)住宅建筑造型的确定。住宅建筑造型直接影响到居民生活的方便程度，建设投资和城市用地及城市面貌的状况，因此，要从城市规划的角度来分析住宅建筑造型的特点和其建筑经济、用地效益的关系。具体地说，住宅建筑造型的确定应考虑以下几方面要素:

第一，住宅层数。要综合考虑土地价格、住宅造价、室外工程、人口密度、施工周期、层数比例。一般来说，低层造价较低，居住舒适，但占地面积大;多层造价也较低，施工方便，较低层节约用地;高层可节约用地，但结构较复杂，施工机械化程度要求高，单方造价也高，就目前管理水平而言，居住不太方便。因此，住宅小区规划应综合考虑诸因素，采取高低层结合、错落有致的方法确定各类住宅的层数比例。

第二，进深及面宽。一般情况下如每户建筑面积不变，住宅进深大则面宽小，外墙少，可以节约用地，节约投资，并减少采暖费用，有利于节能。而进深小则面宽大，采光好，但外墙面宽，用地多，造价高。因此，进深和面宽应根据实际情况选择适当的比例。

第三，长度与体型。一栋住宅的长度长，可以减少山墙数量并可减少墙端头的间距，可以节约土地和投资。但过长就需要增加伸缩缝和防火墙，且对通风和抗震不利。因此，住宅的长度要适当，而且住宅体型要条式和点式相结合，才能取得较好的效果。

第四，层高。降低住宅层高可以降低造价，也可减少阴影区范围，节约用地。目前住宅净高多取2.7m-2.8m，比较经济。

第五，户室比。为了满足不同人口组成的家庭对户型的需要，要合理确定不同的户室比。根据我国目前经济条件和家庭每户人口逐渐减少的趋势，常用的户室比为:一室户占15%~20肠，二室户占70%-75写，三室户占10%。户室比的平衡可在一栋住宅或一个单元内平衡，也可在几栋住宅内平衡。

第六，结构标准。根据国家有关规定和地区的标准以及住宅的类型确定，一般7层以下的低层和多层住宅为砖木或砖混结构，7层以上的高层住宅应为钢筋混凝土结构。

除上述要素外，住宅的造型还应适合当地的自然气候条件和民族生活习俗，还应考虑不同居住对象、不同修建地段类型以及城市景观和城市空间总体构成等要素。

(2)住宅建筑的规划布置原则。住宅小区规划设计在住宅建筑群体的布置方面应遵循以下原则:

第一，要有适当的人口规模。多层住宅小区以500户左右为宜，高层住宅的小区户数可多一些。住宅小区的公共服务设施的服务半径以100米左右为宜。

第二，日照充分。大部分住宅应南北向布置，少部分东西排列，使每套住宅都有一二间能满足日照要求。保证住宅之间的日照间距，尽量减少遮挡。

第三，通风良好。住宅布置应保证夏季有良好的通风，冬季防止冷风直接灌人，并有利于住宅内部的小气候条件的改善。

第四，安静整洁。排放污染物的建筑如饭店、锅炉房等，不应紧靠住宅群。住宅小区道路只为住宅区内服务，不能作为过境交通线。垃圾站与住宅楼应保持一定距离。

第五，美观舒适。要有一定的绿化面积，布置建筑小区，开辟儿童及老人的休息场所，创造优美的居住外环境。

(3)住宅建筑的布置形式。住宅建筑群体的平面组合的基本形式有以下几种:

第一，行列式。按一定的朝向和间距成排布置住宅建筑。大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向。施工较方便，但形成的空间比较单调。

第二，局边式。沿街坊或院落周围布置。其优点是庭院内有封闭的空间感，比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风及朝向均较差。

第三，混合式。采用行列式和周边式相结合的方法布置住宅建筑，可以取两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落，是较理想的布置形式。

第四，自由式。结合地形地貌、周围条件，组成自由灵活的布置形式，以追求空间的变化和较大的绿化、活动空间。灵活布置还有利于取得良好的日照和通风效果。