“全面”二孩政策尘埃落定。据统计，现阶段全国符合政策条件的夫妇约有9000万对，假定5年内50%的家庭会生育二孩，那么将新增人口4500万，每年近900万。按人均20平方米计算，每年将新增1.8亿平方米住房需求，对楼市影响极大。

首先，将直接抬高刚需置业的户型面积门槛，在独生子女政策下，90平方米左右的两房、三房成为刚需置业（不跟父母同住）的主体，而当一个家庭生育两个小孩后，此类需求至少是三房、四房，直接将刚需置业的的户型门槛抬高到了120平方米左右。

其次，对改善型需求来说，5房将是主体。目前首改产品的面积划定为144平方米以下，大部分为三到四居宽裕户型，对于生二胎的家庭来说，在拥有两个孩子以后，首改产品对他们而言将成为刚需产品，五房则成为市场的改善性需求产品。

最后，从房企户型功能设计来看，以前的一主卧、一次卧，一婴儿房或者书房的设置将无法满足市场需求，对于有两个小孩的家庭来说，配备两个一样的次卧或者小孩房间是必须的。而对于改善型需求来说，必须考虑到有两个小孩后的娱乐功能设置，除了单独开辟小孩娱乐的空间外，在今后的产品设计上，势必会将保姆房重点列入设计范围。

（作者 杨科伟 余露晴 均系CRIC研究员）