住房自有率是国际上考察居民居住条件的一项常用指标，其含义是指居住在自有产权住房内的家庭户数占全部家庭户数的比例。由于住房需求是刚性需求，在不考虑其他因素的情况下，如果自有率较高，那么，相应的需要进行保障人群比例可能就会越低。有关住房自有率的问题，海外以及国内也都做了不少调查和研究，得出的结论主要有：1、从国际层面来看，住房自有率与经济发展水平呈反比，比较东西欧乃至发达国家与发展中国家，美、英、法、德等国的住房自有率要远低于发展中国家和东欧，自有率较高或抑制人员流动和创新性，使较多的财富沉淀在住房领域。2、从国内层面来看，自住率水平高低尚有争议；但从趋势上看，北上广深等一线城市自住率排名靠后，仅有七成左右，而总体住房自有率较高，甚至已经达到近九成的水平，存在着一定结构性差异，近年来的人口流动导致了经济发达的东部地区大城市自住率降低。3、自有率是衡量保障制度的因素之一，但远远不能覆盖整体保障制度的运行情况，未来以提高居民居住条件的城市改造与棚户区建设，乃至迎合流动人口的公租房(廉租房)建设仍有较大空间。我们结合现有保障房制度，对住房自有率对保障房制度进行分析。

1 我国住房自有率或偏高，但结构性差异较大

有关我国住房自有率的问题，市场上一直没有一个明确的数据，之前有关住建部亦有一个住房私有率的统计，但这与住房自有率的内涵有所差异。现有的文献中，《中国居住小康指数》(2012)对40个城市的调查显示住房自有率为78.6%。《中国家庭金融调查报告》(2014)在全国9万左右个家庭进行的调查显示，自有住房率为85.39%。而有学者基于第六次人口普查得出来的城市自有住房率则为69.78%，亦有学者基于自身的计算得出现有自有住房率为89.68%，形形色色，不一而论。如果从权威性来讲，当然是2010年全国的“六普”数据更具有代表性——城镇住房自有率为74.9%，城市住房自有率为69.78%。但其余的数据亦是基于一定样本的统计结果，或较多的考虑中高端人群，在商业角度的统计上，亦有一定参考意义。但无论如何，对比相关研究报告的其他国家数据，我们可以看出其处于较高的水平上。

根据上表数据，我国住房自有率或位于前1/3强；需要说明的是，由于各国在产权定义与实际情况的差别，不同国家的“住房自有”的内涵定义也有所差别，因此，这些数据也只能给出一个大概的一般意义上的分析，当然，总体趋势不会因此出现过大的调整。

表1 世界部分国家住房自有率

(资料来源：网络)

表2  我国部分城市住房自有率

(资料来源：《中国居住小康指数》)

在我国较高的住房自有率背后，有两个趋势需要注意，第一是住房自有率可能的降低，第二是住房自有率结构上的差异，第一点我们暂且放在下边来详细分析，这里主要关注第二点。有关各地区，或者说各城市的住房自有率仍然有所差别，这也是现实情况的一种反应：2012年浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室与《小康》杂志共同发布了《中国居住小康指数》报告，其中40个被调查城市住房自有率各不相同，最高的长沙达到90.1%，而最低的上海则为67.9%，北上广深四个一线城市住房自有率分别以70.7%、67.9%、72.8%和70.0%排在最低的四位。同样，西南财经大学与中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》中，亦得出了相类似的结论。

这背后的逻辑是作为城镇化进程中，人口流入最多的一线城市，由于高比例的外来人口流入，其住房压力也是最大的。这反映在保障房方面，可以说，在人口数一定的情况下，一线城市保障房压力或大于二三线，东部地区或大于中西部。

2  住房自有率反映流动情况，但或不直接决定经济发展水平的高低

上边的住房自有率数据尽管可能由于样本的问题并不是十分精准，但其反应了一种趋势，即整体上我国住房自有率高于国际平均值，而且结构上存在较大的不平衡。究其原因，有部分学者称是源于中国人特有的房产消费偏好，对此，我们目前只能说中国人在现有的土地制度与城镇化背景下，更倾向于投资房产。但同属东亚文化圈的日本与韩国也并未表现出更高的消费倾向。

考察各个国家，对于房子租赁还是持有问题上，肯定都会倾向于后者，具备产权的排他性与独占性使得使用者有更大的选择权和收益权；但由于自身经济实力和机会成本的考量，不少西方国家采取了租房的形式进行，因为相对充裕的住房供应和较为平衡的人口流入，租房生活质量并不会比买房差太多。对于我国的高住房自有率或由于近年来，随着城镇化的进行，价格在2003年以来出现了较大幅度的上涨，大众在楼市上获得的收益和红利，要远大于其他渠道，这也就促使大众增加了房子的资产配置比例。2010年以来，限购的实施，使得整个住房市场呈现一个刚需为主的情景，投资被极大程度的压缩，政府这种安排也促进了当期自住率的提升。更为关键的是，在住房价格快速上扬的情况下，租赁市场、特别是大中城市的租赁市场始终处于一个不够严谨且租金快速上涨的阶段，保障性租赁房的缺失——现有租赁型保障房数量相对有限，且主要适用于户籍人口，以及较高的价格阻碍了一般性家庭以承租方式进行生活的打算，加之舆论导向等问题，使得大众产生了“租房不如买房，晚买不如早买”的观点，这也是我国住房自有率居高不下的一个主要原因。

但纵向来比较，我国的住房自有率或呈现回落之态势，有文章分析：基于我国2000年第五次人口普查和2010年第六次人口普查的数据，城市自有住房率从71.98%回落至69.78%，下降2.2个百分点。任志强在全联房地产商会REICO工作室2012年度报告会上称，中国的城镇家庭住房自有化率正出现下降，这主要是由人口老龄化和家庭小龄化导致我国住房需求增加，拉低了住房自有化率。根据报告显示，我国城镇家庭户住房自有化率在2000年-2005年间逐步增加，但2006年-2010年有所降低。2000年、2005年和2010年，城镇家庭户住房自有化率分别为74%、78%和75%。

自有住房率回落，特别是大中城市住房率的回落最主要的原因是流动性人口的增加。根据统计局数据，2000年全国流动人口1.21亿，占全部人口12.67亿的9.55%，而到了2013年，流动人口已经达到2.45亿，占全部人口13.61亿的18%；根据2010年第六次人口普查数据，流动人口占比较高的省份集中在广州、浙江、福建包括北京、上海等经济比较发达的中东部地区。流动人口的增加是由于城镇化的进程加速，大批的农民进城务工，从而导致结构性上的住房自有率下跌。此外，老龄化社会的进程和城市家庭小型化的趋势也增加了住房需求，拉低了住房自有率。我国住房自有率的降低是在城镇化背景下进行的，这一阶段是人口自下向上重新流动的一个过程，人口的迁徙以及多方面因素带来了新的住房需求，但剧增需求所导致的高房价也成为城市新入人口的成本，从而降低住房自有率，所对应的是人口流动与经济效率提升，规模经济的增加。

不过是否存在住房自有率高而带来的经济水平低这个因果关系，我们认为仍需要具体分析。城镇化的进程中，会存在大量的人员流动和经济效率提升，而生产要素的自由流动也会带来更有效的资源配置。因此，在国际上发达国家的住房自有率通常低于发展中国家，我国东部经济发达地区住房自有率通常低于中西部。不过影响住房自有率亦存在多种因素，资产价格的预期上扬、租赁市场的不健全、甚至是生活方式的变化等方面。房产上涨的预期或是最主要的因素之一，这也直接导致了目前购房年龄偏低，居民支出单一化的现状。各大城市的新入居民，总是想方设法先购入住房，以避免损失可能房价上涨的机会成本，而近两年房价上涨的现实也一定程度上固化了这一选择模式。此外，在房价上涨的同时，房租也呈现逐年上扬的态势，我们以统计局CPI租金数据与70个大中城市房价数据进行分析，截至2013年底，全国租住类CPI同比增长4.69%，而全部70个大中城市房价平均同比增长9.20%，房租涨幅是房价的一半左右，在近十年的走势中，上涨期基本上都遵循这一规律，而在部分房价剧烈波动的年份里(例如2008年)，房租涨幅反而要超过房价。不过，尽管总体涨幅要低于房价，但租房包括中介费用，搬家成本，反复折腾和对周边环境再熟悉所带来的心理负担，加之目前整个租赁市场并不是非常完善，租金反复上涨的压力，这使得大众更倾向于购房需求。相比较我国现状，发达欧美国家的租金水平就相对稳定，而且政府提供的保障性体系也较为完善，减少了交易成本和潜在的机会成本，因此，对于买房，其消费倾向就显得不是那么的强。这些因素带来的住房投资比例增加和自住率的提升，正是配合整个国家特有的投资拉动型经济的持续高增长进行的，很难认为这种提升就会大幅度影响劳动力等因素的流动以及相应的创新。

3  现有保障房体系下城市自有住房率的变化及相互影响

现有较高的住房自有率和结构性上的差异决定了当前保障房建设两方面的问题，第一：住房总量或不缺，但品质或需提升。保障住房重点之一应该是“居者有其屋”向“提升居住品质”。这决定了未来保障房建设中，棚户区改造始终是重要的一项主体内容；第二：相比较中西部，东部特别是一线城市应该加大保障房的力度和层次要求，以确保其被覆盖人群的比例，住建部近期提出的“共有产权”就是针对夹心层的措施之一。

住房自有率在现有城镇化和房价上涨背景下尽管有影响劳动力流动等负面因素，但并不能以此作为影响经济的决定性因素，相反中国特有的投资型经济增长体系下，叠加房价上涨阶段，大众对于房屋产权的追求仍是一个重要组成部分，未来自住率仍有可能提升。因此，一味追求公租房(廉租房)的建设，不考虑实际供应对象(特别是主要针对户籍人群)的具体需求与房屋位置、配套等措施的，也并不一定可取。

而从当前党中央与住建部门的指导意见来看，未来保障房建设也是一个因地制宜，多层次并举的过程。在2013年10月底召开的政治局常委集体学习中，习近平在谈及住房保障相关问题时强调，要“重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造。同时要求建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右”。这可以说是新一届政府对于保障房建设的最明确的高规格表态。而在2014年3月召开的两会工作报告上，李克强总理提出“完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持等”。之后住建部主持的《住房保障条例》(草案)出台，提出“租赁保障性住房满5年后，经出租人同意，可以购买承租的住房”。我们认为，这些内容会在不同层面上影响当前我国整个住房保障市场和自有率。

第一、保障房继续加快建设，这其中包括“拆旧换新”式的棚户区改造以及回迁房、定向安置房在内的结构优化，亦包括总量增加的两限房、经适房、公租房(廉租房)建设，这些保障房的建设将进一步扩大覆盖人群，并可能提升相应的住房自有率，当然具体是否提升仍要关注热点城市人口流入增速与相应住房供应增速。但在当前中央严格控制特大城市人口规模的情况下，这一比例确有提升的可能。

第二、公租房、廉租房并轨后，将作为未来保障房供应的重点内容，但当前户籍类被保障人群对产权类保障性住房的需求要高于租赁性保障性住房。因此《住房保障条例》(草案)中也提出了5年后可以购买的条款，我们认为这也符合房价上涨阶段大众对于产权类住房的偏好，而更重要的是符合政府盘活存量资产的要求，但仍有财税、产权等相关顶层制度需要进一步突破。

第三、在经济快速发展期，我国住房自有率偏高是特定时期下的产物，这也和大众对房地产投资的偏好，国民经济中房地产占比较高的当下环境紧密联系在一起的。中长期看，未来城镇化的逐步完成将一定程度削减该行业的吸引力，房价租金比或将进一步回落，大众偏好或有所转变，从而降低住房自有率，但在目前，住房自有率或仍将保持高位。

    作者： 中国工商银行投资银行部研究发展部 柳阳