政府为解决中端市场实际需求而设立的自住房如今处境有些尴尬，价格、购房流程过长、质量和配套等问题大大影响了去化速度，后期如何走出困境值得关注。
　　北京自住房当初准备正式推出时，就得到了市场的广泛关注，但随着第一个自住房项目摇号选房后，一些争议声就不绝于耳，项目弃选率也多次被指居高不下，媒体报道称，部分自住房项目的弃选率甚至高达90%，政府为解决中端需求的自住房如今却沦为鸡肋，陷入进退两难的尴尬局面。
　　对此，根据我的观察，是由以下四个原因造成的。
　　首先是价格。今年楼市成交一直处于低迷状态，新盘放低身段、低价入市成为主流，部分项目定价甚至降到了自住房限价的水平，叫板自住房，虽然位置相比同等价位的自住房要远一些，但业主拥有100%产权和增值收益，凭此足以和自住房叫板。
　　在二手房市场上，自住房项目周边也出现了不少出售意愿高、价格让步大的房源，尽管自住房的价格优势仍在，但与周边的二手房相比起来,价差也已经明显缩小。
　　同时，相比几年后才能入住的自住房，二手房即买即住的优势也是分流刚需购房者的原因之一。
　　其次是过长的购房流程。一个自住房项目从开始网申，到最后摇号选房，中间大概要经历2个月左右的时间，2个月后，申购者得和数万人竞争名额，摇中了也可能因为没有选到喜欢的户型而弃选，摇不中更是只能继续等待下一个项目，而下一个项目能否中签并选择到合适的房型，依然是未知数。
　　在此情形下，对于急于购房的刚需客群来说，与其焦灼地等待一个未知的结果，还不如购买区域内价格合适的商品房或二手房。
　　再其次是质量和配套。受制于已确定的售价，开发商必定会充分控制自住房的开发成本，这造成自住房在地段位置、户型设计、配套建设等方面的诸多不足而不被购房者看好。在商品房开始深幅降价时，价格优势已本已不太突出的自住房，再因品质问题备受购房者的质疑，从而致使弃购率居高不下。
　　最后是不拥有完整产权和增值收益。众所周知，自住型商品房的定性为共有产权房，购买此类住房后5年内不得上市，5年后出让需将上市收益的30%上交政府。
　　虽然现阶段自住房价格并不占绝对优势，在购房者倾尽积蓄后，未来房屋升值政府还要从中分享收益，面对未来收益的不确定性和产权的不独立性，出现如此高的弃购率并不足以为奇。
　　即便如此，近日，北京市明确自住房仍将作为房地产调控方向中“中端有支持”的重要手段。自住房在开发商拿地之初就锁定了售价，而从拿地到进入实际销售快则6个月，慢则一年以上，这中间一旦出现市场下行，自住房的价格优势降低之后，申购者就会拿着放大镜来挑剔项目的缺点，就像现在一样，弃选率不断攀高，自住房开始慢慢地被购房者抛弃。
　　现在已经出现申购人群不足以选完自住房项目供应的全部房源的情况，未售房源怎么处理并无定论，政府回购还是面向市场公开发售？
　　如果推向市场，后续肯定还需要追加营销推广成本，这对本就利润微薄的开发商来说无疑是雪上加霜。开发商难道要依赖于市场转旺后才能解套？如果这样的现象继续出现，国土部门供应的用于建设自住房的地块还有哪家房企敢去拿？鉴于此，接下来，处在尴尬中的自住房还能走多远就非常值得业内关注。
　　（作者系亚豪机构市场研究总监）