摘要：当下的楼市金九银十，“库存”是当下楼市最敏感的词汇，作为风向标的北京楼市在2014年以来库存高企，呈加速上升状态，去化时间达到17.33个月。

　　一份国家统计局的数据，将“库存”成为2014年中国楼市最敏感的关键词。
　　9月13日，国家统计局发布“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据显示，截至8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。
　　这是中国楼市连续29个月保持上涨。最近四年来，全国商品房库存增加了约190%。
　　北京一直是中国楼市的风向标。据腾讯房产数据中心统计，在最近一年中，北京楼市新增供应130216套，成交91358套，新增库存38858套，楼市去存率达到70%。
　　截至今年9月17日，北京楼市总库存达132173套，同比去年9月（90048套）上涨46.78%。如果近一年约9万套的消化速度，消化现有库存约17.33月。
　　按照正常的逻辑，一个城市的库存规模维持在8-12个月的去化周期，北京楼市库存超过了警戒线。
　　一、周期篇
　　2014年北京存量逐月加速上升 同比增46.78%

　　在过去一年中，新增供应套数增长最明显的阶段出现在2014年3月，3月的新增供应套数是11220套，而2月新增供应套数仅为3680套。供应量明显增大，与2月份的春节长假期间供应数明显下降相关。而在存量套数方面，二季度存量套数增长明显，从2014年4月的108832套上涨到6月的122414套。涨幅达到了12.5%。
　　根据数据分析可以看出新增供应套数在2013年11月到2014年3月出现了明显的下滑，与春节期间房企减少供应量密切相关。此后供应套数大幅增长到5月份达到最高值。而在供应面积方面则差别较大。从56万到160万平米不等。其中2014年2月供应面积最少为56万平米。2014年5月最高达到162万平米。

　　根据数据分析看出成交套数差别较大，2013年9月成交套数最高，达到11425套，此后一路下滑，最低时为2014年2月仅为2769套。而在2014年9月1日-17日则为2237套。成交面积方面2014年2月面积最少仅为37.72万平米，最高值则出现在2013年9月和2013年12月分别达到132.52万平米及132.69万平米。成交均价变化不大，在2013年11月及2014年3月达到了两个高值。 而在成交套数方面2014年2月份下降较为明显。
　　腾讯房产数据中心数据显示，2014年3月成交均价现最高值达到27618元每平米。而成交均价最小值出现在2014年6月仅为20818元每平米。成交金额方面2014年2月最低为91.83亿元，最高值出现在2013年9月为312.41亿元。

　　存量套数方面在经历了数月的起伏之后，2014年2月后保持持续的增长到2014年9月达到最高点132210套。而存量面积方面一直保持匀速增长，到2014年9月达到2016.98万平米。
　　二、区域篇：
　　通州存量压力大 年新增量是成交量的1.89倍
　　按行政区特征划分，北京商品房期房存量主要分布在通州、朝阳、大兴、顺义、房山四个区域。其中，通州区存量房占比第一，去年一年新增供应量为28944套，成交套数为15324套，成交均价为22884元/平方米，存量套数为24352元/平方米。朝阳区新增供应套数为13145套，成交套数为11888套，成交均价为35421元/平方米，存量套数为19789套。
　　大兴区新增供应套数为23240套，成交套数为18012套，成交均价为23078元/平方米，存量套数为18296套。顺义区新增供应套数为12553套，成交套数为8750套，成交均价为18265元/平方米，存量套数为12882套。房山新增供应套数为17424套，成交套数为11146套，成交均价为18382元/平方米，存量套数为11706套。

 
北京各行政区楼盘成交均价

　　东城西城“倒挂”：供应远低于成交
　　在北京各行政区中，位于存量占比“第二梯队”的行政区包括海淀、丰台、昌平及密云。其中，海淀区新增供应为2727套，成交套数为2610套，成交均价为28171元/平方米，存量套数为6826套。丰台区新增供应套数为4167套，成交套数为4092套，成交均价为28598元/平方米，存量套数为5709套。昌平区新增供应量为10129套，成交套数为7330套，成交均价为19552元/平方米，存量套数为7265套。密云新增供应为5870套，成交套数为5065套，成交均价11927元/平方米，存量套数为6240套。
　　在主城区中，东城、西城商品住宅与写字楼存量相对较少。其中，东城区新增供应套数为162套，成交套数为603套，存量套数为1996套。西城区新增套数为92套，成交套数为403套，存量套数为4127套。
　　门头沟平谷崛起 延庆均价低于1万元/平方米
　　由于地理位置相对偏远、周边配套匮乏、市政交通有待改善、区域房地产市场开发较晚等多方面原因，门头沟、平谷、怀柔、延庆商品住宅与写字楼存量较少。其中，延庆新增供应套数仅为269套，成交套数为329套，成交均价为9177元/平方米，成为北京唯一一个销售均价低于万元/平方米的行政区。此外，门头沟新增供应套数为3435套，成交套数为1501套，成交均价为29984元/平方米，存量套数为2770套。平谷新增供应套数为3206套，成交套数为2083套，成交均价为14063元/平方米，存量套数为2756套。怀柔新增供应套数为2894套，成交套数为1688套，成交均价为14180元/平方米，存量套数为3113套。
　　三、面积篇
　　限购令下大户型去化率75% 小户型卖得慢
　　在新增供应和成交套数方面，”50—90平米”的产品占比都是最高，分别为40%和42%。
　　去库存方面，“50平米以下”、”50—90平米”、”90—120平米”、”120—150平米”、”150—200平米”、”200平米以上”产品去库存率分别为53.5%、73.6%、66.6%、76.3%、76%、74.9%。
　　在北京楼市限购限贷的背景下，购房者对”房票“倍加珍惜，更多的人想尽可能在自己力所能及的情况下一步到位，这也导致“50平米以下”项目产品去库存方面明星低于其他面积的楼市产品。
　　面积越大越贵 大户型均价逼近3万元/平方米
　　在成交价格方面，”150—200平米”、”200平米以上”住房的成交均价分别达到29817元/平米、27589平米，而”50—90平米”、”90—120平米”的成交均价分别为20843元/平米、20915元/平米，数据显示，改善型住宅均价明显高于刚需房，刚需房的购房者对价格更为敏感，改善型住宅的供应总量小，开发商在定价方面更有空间。
　　刚需产品供应室主流 占比40%
　　从供应量上看，50-90平米的刚需产品的供应量是最大的，为52344套，其次是90-120平方米的刚改房源，为29967套。150-200平米供应7323套，200平方米以上供应9396套。
　　2014年北京面积分类销售情报（截至2014年9月17日）

　　四、环线篇
　　五六环存量占比超50% 六环外开始发力
　　在新建商品房的存量132174套中，五环到六环之间新增供应套数最大，为74442套，存量套数最多，为64258套，去库存率为40%。
　　统计显示，2013年9月1日至2014年9月17日北京新建商品住宅新增供应套数118881套，成交套数80476套，成交均价为24792元/平方米，存量套数为103985套。其中，五环到六环之间新增供应套数最多为68370套，存量套数也最多为57242套，占整个北京新建住宅库存量的55%。整个北京市场，2013年9月至2014年9月17日，新房住宅成交套数为39036套，净增库存为29334套。
　　另外，腾讯房产数据中心显示，二环内新增供应套数最低，只有26套，存量套数也最低，为914套。北京新建商品住宅新增供应量及库存量大部分均集中在五、六环之间及六环以外，中心城区的新增供应量及库存量都在减少。
　　从去年9月截止到2014年9月17日，北京新房市场办公及商业新增供应套数为11335套，成交套数10882套，成交均价22217元/平方米，存量套数28189套。其中，成交套数及存量套数最多的仍集中在五、六环之间，成交套数为4816套，存量套数为7016套。值得注意的是，二三环之间，新增供应套数为193套，成交套数达1034套，供应量日渐稀缺，市场需求比大。

 
2013.9.1-2014.9.17北京商品住宅供销存量环线特征
 
2013.9.1-2014.9.17北京新建办公及商业供销存量环线特征

　　五、产品篇
　　北京蜂拥独栋市场 存量2319套要卖5年
　　居住类产品占据北京楼市的主力。截至9月17日，存量96741套，占整个北京的库存74.3%。但它的去化量也惊人，一年来成交78121套，住宅的去化周期为15个月左右。
　　住宅、写字楼和商业的成交价格平分秋色。写字楼的价格最低，为21318元/平方米，住宅和商业在2.3万元/平方米左右。
　　别墅往往是一些开发商拔高调性的产品，北京目前总体剩7244套，占总库存量5%，同比去年9月(5467套)上涨32.27%。在国内，有些二三线城市的别墅存量水平也在5000套左右。由于总价高，它的去化速度较慢，按照一年来成交2355套的成交速度，别墅的消化周期为3.5年。写字楼和商业的成交周期分别是2年和3年。
　　在别墅存量中，其中独栋供应2319套，成交均价为39221元/平方米。它的存量远高于279套的双拼别墅，甚至和叠拼、联排相当。

2014年北京产品类型供应套数及面积情报（截至2014年9月18日）
 
2014北京独栋别墅供应套数及面积情报（截至2014年9月18日）
 
 

　　六、户型篇
　　北京商业库存高达15924套 须卖37个月

　　两居室户型存量最大
　　据腾讯房产数据中心显示，截至9月17日，全市三居以下(含三居)库存量最大，目前总套数有86625套，占比总量超6成，其中两居室户型存量房34345套，占比25.98%，这类产品大多面向刚需购房人，而在全国陆续松绑限购的大趋势下，北京依然坚持限购不放松，另今年北京将建近7万套自住性商品房，最高限价2.2万元/平，最低9500元/平，着实吸引了一大批刚需购房人的关注，
　　目前已有7个项目公开摇号，陆续选房。
　　别墅项目占比提升
　　据悉2014年北京预计有7个顶级豪宅项目入市，数量创下北京近年之最，下半年顶级豪宅扎堆入市的局面或将形成。保利海德公园均价9.7万元/平已于上周开盘，万科甲柒拾柒号业已开盘销售，中赫万柳书院将在年底前入市，上述三个项目单套总价或将超过2500万元。
　　面对目前市场状况及如此库存量，在金九银十传统销售热季，开发商面临价格下调的压力或会加大。