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全联房地产商会创会会长聂梅生:特色小镇是一个平台,不是产业链

    文章来源:中国房地产报 李燕星 发布时间:2017年10月09日 点击数: 字号:

  善战者,因其势而利导之。
  瘦身、抱团、多元化,经历了30多年的野蛮生长,房地产企业力求转型变革。全联房地产商会创会会长聂梅生在回顾自己加入房地产行业24年以来的感受时提到,中国房地产行业发展中至少有四件事是对的,房地产的转型与创新便是其一。
  房地产的转型和创新最先由建设部科技司提出,最终做成了两件事:一是面对房地产转型中如何逆周期发展的课题,中国房地产企业海外投资热潮兴起,不仅为国内企业开辟了新的投资领域,也极大地开阔了国内企业的视野;另一件事便是对养老地产的尝试和探索。
  历史的车轮正是凭借这样一次次的探索与思辨,推动着地产行业越过低迷走向繁荣。有人说,2017年是房地产市场黎明前的黑暗,经济结构转型、金融语境变化、市场制度调整。今年的多轮楼市宏观调控和企业重组整合,或多或少倒逼企业去思考,思考如何平衡规模与利润,如何在趋紧的金融与市场环境中突围,如何转型升级求得一席之地。
  聂梅生给出了她的思考与答案。不难发现,近年来她频频提到特色小镇与养老产业。她认为,“金融或资本应该进入到‘一带一路’、特色小镇和大健康、养老产业等领域,而平台经济、共享经济为此提供了新的思路。”这些领域尽管并非必须依托房地产,但对于谋求转型升级中的房地产企业来说,却是机遇。更重要的是,这种投资导向将促进我国房地产行业的生态环境、金融环境和经济结构调整的平衡与健康。
  从腾挪到出清 房地产反应明显
  今年7月14日至7月15日全国金融会议指出,金融是国家的核心竞争力,要回归本源,服务于社会发展与实体经济,要优化结构和市场,使得金融与经济社会发展相协调,要强化监管、提高防范化解风险能力,同时要发挥市场在金融资源配置中的导向与决定性作用。
  从腾挪到出清,房地产行业反应明显。7月17日万达和复星多只债券跳水,7月18日继续走低,而几乎同一时期出现的,还有融创被叫停的信托放款。地产行业风声鹤唳。7月18日国家发改委强调的“有关部门将继续关注房地产、酒店等领域的非理性对外投资倾向”,以及一个月后8月18日国务院发布的《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》,更是释放出严厉的金融监管信号。
  事实上,去年7月26日政治局会议就已经将工作重心转向防风险,而后的一系列楼市调控、股市债市及金融机构去杠杆、以及对金融机构的整顿肃清,不过是计划性的排兵布阵。在此期间,房地产行业发生引人注目的“两万事件”,背后所反映的也正是我国金融局势的变化,万科股权交替,万达出售资产,房地产与金融的密切关系不言而喻。
  聂梅生谈及“两万事件”时提到:“万科沸沸扬扬股权背后是一种金融的力量,这种力量来自保险资金,国家最终通过对险资的规范,解决了这一问题。今年的万达资产重组背后,同样是金融力量的涌动,不同的是,此次重组牵涉到了银行,牵涉到了房企的资产负债率,海外投资究竟是企业自己的钱,还是银行的钱,所以最后银监会出面解决了这一问题。”
  历史的纵深往往可以让事情更立体。2007年到2017年,我国房地产投资增加了120万亿元,而这些资金并没有固化在房子当中,最后形成了“去库存”。另外,从M1与房价的关系看出,房价一直在跟着货币跳动。这进一步说明防范房地产金融风险的紧迫性。
  不过,挑战与机遇并存,国家对于资金流向的指示为房地产企业的转型提供了方向。在聂梅生看来,“全国金融工作会议对房地产行业的指导意义在于:第一,金融要服务于实体经济,也就是说金融或者是资本应该进入到‘一带一路’、特色小镇和大健康、养老产业等;第二,防范金融风险,抑制房地产泡沫,是当前防范金融风险重要的议题;第三,深化金融改革。下一步新经济增长的特点,提供了广阔的平台,提供了跨域整合平台。”
  特色小镇是共享经济 房企的路更宽了
  风云变幻下,房地产企业转型之路在何方?聂梅生的观点是,“房地产实际上搞了30年,聚集了很丰富的经验、大量的资本和资源,30年当中反反复复都是支柱产业。我们现在的空间更大了,路更宽了,但是要求也更高了。”相比过去熟稔周转和银行的操作来说,房地产企业现在面临的课题是商业模式和金融模式的定位,以及建设运营能力的培养。
  特色小镇和养老产业是聂梅生近年在公开演讲中频繁提及的词汇,这除了是房企转型升级的出路之外,也反映了我国当下亟须解决的两个重要问题:新型城镇化发展与人口结构老龄化。自2016年国家发展特色小镇以来,碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等企业也都陆续调频特色小镇,助力新型城镇化发展;而万科、保利、绿城等房企也先后陆续进入养老产业,养老机构的房价开始上涨,入住率也在上升。
  原来开发商是各做各的,现在不一样了。现在的特色小镇,要融合发展、抱团发展,这是大势所趋,不是一个开发商就能够把一个镇打造好。我们要接受中央提出的新概念,一个是平台经济,一个是共享经济。这两件事情,恰恰在特色小镇当中是要充分体现的。特色小镇是一个平台,我不太同意它是产业链,它是一个共享经济。
  对于房地产行业来说,共享经济可以去存量,也可以衍生增量,打造新的商业模式,除了特色小镇,养老产业也是共享经济的一个风口。据民政部8月3日公布的《2016年社会服务发展统计公报》显示,截至2016年底,全国60岁及以上老年人口23086万人,占总人口的16.7%,其中65岁及以上人口15003万人,占总人口的10.8%。
  2030年,我们覆盖的养老的主力人群可以说从“50后”到“70后”,与此同时,我们看到社会保险制度不断完善、国家政策支持力度也在加大。这是2017年到2018年会迎来非常清晰的发展。我们启动了机构端2B的养老基金,母基金做了机构投资,按照机构的要求,我们做到了200亿元,我们现在的开发企业、养老企业会非常支持这件事。