从中国指数研究院获悉，目前我国城市人均住房面积偏低的家庭仍然较多，超过半数城市家庭人均住房面积不足30平方米；即使不考虑外来人口，未来若干年，全国城市现有居民至少还有7000万套以上的住房改善需求，是2011年城镇商品住房销售套数的7倍以上；天津、北京、上海及东南沿海较发达的地区人均住房面积偏低、租赁住房比例高、自有住房比例低，住房改善的需求更为强烈；除此之外，占城市14%的集体户人口，也是未来房地产市场的主要需求之一。

55%的城市家庭人均住房面积低于30平米

统计数据显示，全国有50%的家庭户人均住房面积低于30平方米，而城市中这一比例是55%，住房条件有待改善。2010年，全国约有50%的家庭户人均住房面积不到30平方米，其中26%的家庭不足20平方米。

据了解，人均不足30平方米的城市家庭占比约为55%，比镇和村分别高出7个和9个百分点；人均低于20平方米的城市家庭占比约为31%，比镇和村分别高6个和9个百分点。城市、镇和乡村分布的差异主要在12平方米以下的家庭户占比和50平方米以上的家庭户占比，其中人均不足12平方米的家庭正是保障房主要针对的对象，城市在12平方米以下的家庭户占比为16%，而镇和乡村这一群体占比较低，分别为12%和8%；城市在50平方米以上的家庭户占比为18%，镇和乡村则普遍较高，分别为22%和24%。业内人士分析，这说明城市中更多家庭居住条件较差，而在镇和乡村这样土地利用率不紧张的地区，人均住房面积偏大。

从不同地区来看，有16个省市区的城市人均住房面积低于全国水平，其中上海、天津、北京、东北三省和部分西北部省份普遍偏小。2010年，全国城市家庭户人均住房建筑面积为29.2平方米，30个省市（不含西藏）中有19个省市低于30平方米，14个在28平方米以下。其中河南、江苏、湖南、湖北、山东均高于32平方米，超过全国水平10%以上；黑龙江不足24平方米，比全国水平低19%，上海、天津、吉林、辽宁等8个省市低于26平方米，比全国水平低10%以上。据了解，天津家庭人均住房建筑面积为25.5平方米。

较发达地区租赁住房比例高未来购房需求强烈

目前我国城市住房市场化程度不高，购买商品房的家庭只有31%，仍有近七成家庭租房或购买经济适用房和公有住房居住，改善空间大。2010年，全国只有14%的家庭户住房来源是购买商品房，12%的家庭户是租赁住房，其余以自建为主。其中，城市购买商品房的家庭占31%，有26%的家庭通过租赁解决住房需求（约为3315万户），22%的家庭购买经济适用房或者公有住房（约为2876万户），一般居住条件较差，整体来看有改善居住需求的城市家庭仍有五成（至少6000万户），相当于2011年全国城镇商品住宅销售套数的6倍以上，表明商品房市场仍有较大的拓展空间。其中，广东、江苏、浙江、上海、北京等省市发展相对发达，有改善性需求的家庭均在300万户以上，潜力更大。乡村目前94%的家庭都是自建房屋，镇上的家庭户有21%是租赁房屋和购买经济适用房或公有住房，购买商品房的比例不到20%，随着城市化进程的推进，这些潜在的需求将逐渐释放出来。

北京、上海及东南沿海经济发达地区人均住房面积较低，且租赁住房比例普遍偏高，未来拥有大批的改善需求。2010年，30个省市区中有8个以租赁住房为主的城市家庭户占比超过30%，其中北京、上海、广东、浙江、福建的比例超过36%，明显高于其他省市，而购买商品房的城市家庭占比较低的省份有福建、广西、陕西、山西、海南，其中山西、和海南的比例不足20%，综合起来看，浙江、北京、广东、福建4个省市区以租赁住房为主的城市家庭占比均超过36%，而购买商品房的城市家庭占比均低于28%，商品住房潜在需求高，未来房地产市场还有很大的发展空间。